Para la Administración Federal de Ingresos Públicos —AFIP—  en el orden nacional,  y la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos —AGIP— en la Ciudad de Buenos Aires, destinar un inmueble al alquiler de turistas o hacer lo propio con un local comercial, indica la existencia de una base imponible, es decir, ingresos pasibles de ser alcanzados por impuestos.

Al respecto, existe cierta normativa específica que es importante conocer.

Para la AFIP, por ejemplo, todo titular de la propiedad, responsable inscripto, y cuyo inquilino esté registrado como monotributista, está obligado a pagar ganancias e IVA, y a emitir factura tipo “B”, en tanto la renta supere los $ 1.500 mensuales por locatario y por unidad. En su defecto, opera la exención.

Si el propietario es monotributista, y percibe anualmente un monto total acumulado por un alquiler superior a los $ 200 mil, el locatario está obligado a retenerle un 21% en concepto de Impuesto al Valor Agregado y un 35% por Impuesto a las Ganancias.

Si el propietario es monotributista, quien le arriende el inmueble es responsable inscripto o monotributista, y siempre que el primero no supere en ingresos por ese concepto los $ 200 mil al año, debe pagar el impuesto integrado monotributo, ya que se lo exime de IVA y Ganancias, y emitir factura Tipo “C”.

Si el dueño del inmueble y el locatario fueran ambos responsables inscriptos, y el monto del alquiler no supera lo mencionado en párrafos anteriores, los impuestos a tributar serán IVA y Ganancias y la factura a emitir será de Tipo “A”.

Con respecto al ROI —Registro de Operaciones Inmobiliarias— hay que decir que es obligatoria la inscripción de quienes perciben alquileres por uno o mas inmuebles, superando los $ 8 mil.

Las personas jurídicas que alquilan, deben retener un 28% de Impuesto a las Ganancias a los locadores no inscriptos en el ROI.

En la Ciudad de Buenos Aires, lo primero que habría que conocer es el VLR, es decir, el valor locativo de referencia, dato que puede obtenerse del sitio web de la AGIP.

Una vez conocido ese dato, ya es posible aplicarle la alícuota del 0,5% al monto total del alquiler para determinar el importe en concepto de Impuesto de Sellos sobre el contrato de locación. En caso de que el cálculo en cuestión exceda el precio del contrato, se puede presentar un recurso ante la Administración Tributaria mencionada, acompañado de dos tasaciones certificadas por dos corredores colegiados en la CABA.

Las firmas exhibidas en el contrato en cuestión, deberán estar certificadas por un escribano público a efectos de su validación para la pertinente habilitación del local.

Otro impuesto a pagar a la Administración Tributaria Subnacional local es el ISIB —Impuesto Sobre los Ingresos Brutos— cuya alícuota es del 6% para una vivienda con destino de alojamiento turístico y del 1,5% para local comercial.

Asimismo, la Ciudad también cuenta con un registro de alquileres. En ese contexto, el propietario o la inmobiliaria, tienen la obligación de aportar, vía Internet en el portal de AGIP y con clave fiscal, los datos que se exigen acerca del contrato, propietario e inquilino.

Nidia Osimani
Twitter: @nidiaosimani