Ha sido anunciado el "plan" para dejar de alquilar para comprar una vivienda. Ya puede pronosticarse un fracaso total del plan, no sólo porque la vivienda es cara para alquilar en Capital Federal, sino porque no se comprende cuál es el problema real de vivienda en el país. Además el Estado no asume su rol activo como se verá mas abajo.
    Lejos de recurrir a los instrumentos que "viabilicen" mejoras en el Gran Buenos Aires (GBA) -cosa en la que insistimos desde hace tiempo-, el Gobierno Nacional ha optado por la "anunciología" una vez mas. Ello consiste en la cuestión de anunciar que "los inquilinos pagarán de cuota lo mismo que un alquiler, y al tiempo, podrán comprar su vivienda, dejando de ser inquilinos... blah, blah, blah".
    El mentor de la "maniobra" es el activo e incisivo Guillermo Moreno, personaje que logra ser "convincente" por demás con el interlocutor de turno. Ayer con los carniceros, hoy con los bancos.
    El gobierno apretó a los Bancos, para que, por lo menos, apliquen la anunciología por un tiempo. Hasta las elecciones.
    El plan consiste en proponer créditos hipotecarios (mediante mecanismos del mercado, no mediante inversión pública) a tasas más bajas y plazos más largos. ¿Es esto posible? Supongamos a favor del gobierno.
    Supongamos que los créditos resultan ser en pesos (cosa poco probable).
    Supongamos también que los bancos ofrezcan las tasas del 9,5% que pretende en "convencedor" Guillermo Moreno.
    Hagamos simples cuentas, con previa lectura del mercado: existen, en la ciudad de Buenos Aires 100.000 viviendas (aproximadamente) en alquiler, pero también existen otras 70.000 sin alquilar, que son producto de utilizar la propiedad como "caja de ahorros". Esto ocurrió desde siempre pero se agudizó más cuando el gobierno del ex presidente Duhalde decidió que los bancos (el 70% de la cartera extranjeros) se quedara con la plata de la gente.
    El que se quema con leche, ve una vaca y llora. Por consecuencia, ocurrirá que el mercado, en cuanto a la oferta, se retraerá y exigirá condiciones de precio y garantía, aunque más no sea para que el gobierno no lo obligue a vender.
    En principio, los precios van a aumentar, pero supongamos que los 100.000 dueños quieran vender, algo imposible. En primer lugar existe un límite de crédito: $ 200.000, por lo cual un 20% de las propiedades de Capital Federal están fuera de calculo, nos quedarían 80.000 viviendas.
    En segundo lugar ya se anunció -por parte de los bancos- que es imposible dar créditos a 30 o más años a personas de más de 40 o 45 años (hay que sumar al cónyuge en el requisito) porque resulta que después de los 75 u 80 años uno... se muere.
    Con esto estamos eliminando un 30% más de probables interesados "potenciales". En tercer lugar, hay que ver las tasas. Suponiendo que se respete el límite de 9,5 % (es lo que hoy prestan el Nación, el Ciudad y el
Provincia pero a 20 años) hay que ver si la tasa es variable o efectiva. Las tasas a percibir son, por lo general, efectivas; sumado a los costos administrativos disminuidos y otros gastos como "seguro de vida", la tasa real será de 13,5 % a 14%
    ¿Y el costo? Supongamos que la tasa resulta del 13% (porque somos amigos del gerente del banco que nos hizo un descuentito) ¿Cuánto pago a 30 años? 30 años son  360 meses, al 1,10% mensual mis intereses serían del ¡396%!, pero como el banco es "bueno" me va a aplicar sistema "francés" o "alemán" y sólo pagaré sobre saldos.
    El sistema "francés" es un invento parecido a la guillotina (también francesa) pero mas filoso. Este hace que uno pague los intereses primero, por lo cual, supongamos que pagamos 7 años de los 30 y luego nos quedamos sin trabajo, probablemente seguiremos debiendo los $200.000 o capaz amortizamos algo, un 10% o 15% del capital ¿Sugestivo, no?
    Ahora bien, si me prestan las 200 lucas, ¿Cuánto termino pagando? Y todo ello suponiendo que la tasa sea fija, y no variable.
    En la realidad terminaré pagando mas del doble de los $200.000, siempre que pague al día, siempre que no deje de trabajar en "ese" puesto de trabajo que me permitió dar el target de "prestable". Suponiendo que el crédito total, dentro de 30 años, sea totalmente pagado, habré pagado una suma incognosible, pero que seguramente rondará entre $400.000 y los $500.000, sin saber qué moneda regirá entonces, cuántas convertibilidades dictarán y cuántas pesificaciones asimétricas se impondrán.
    Se estima que para acceder a estos "créditos" se tendrá que contar con ingresos familiares de $3.000 mínimos, tener menos de 40 años y no tener otros créditos. Además, no se calificará más para créditos en segunda hipoteca o para construir por preexistir la deuda "grande".
    No creo que los sectores medios (cuyos ingresos rondan los $1.500 a $2.000) puedan ser "calificados", estamos hablando de no mas de 10.000 matrimonios que tienen actual capacidad de ahorro y buscan cambiar una vivienda (comprada en el 1 a 1) por algo más grande, por lo cual tampoco califican.
    En definitiva, según estos simples cálculos nadie califica.


Las verdaderas políticas necesarias, en vez del "guitarreo"

    El presidente Kirchner reconoció (en privado) que su pensamiento es "desarrollista". Que no es peronista, ya lo sentíamos todos. Los conservadores, tan criticados por muchos motivos, se caracterizaban por hacer obras públicas: el Puerto Madero (el que servía para el desarrollo, no para ir a comer pizza), la Avda. General Paz, los ferrocarriles del Estado (mas de 17.000 Km, luego transferidos a los ingleses y franceses), los subterráneos, etc. etc.
    La creación de las líneas suburbanas permitió el acceso a la ciudad de las localidades vecinas. Con la llegada del peronismo mucha gente, sobre todo inmigrantes, salieron de los conventillos a comprar lotes y a construir, muchos de ellos cercanos a las fábricas que surgían tanto en la Capital como en el conurbano, en especial en este último.
    Así se hizo grande Buenos Aires: fábricas + viviendas.  El servicio de trasporte, por lo menos el de trenes, era bueno. Todo ello se acompañó con un plan de diferentes etapas, de casi 500.000 viviendas (entre 1946 y 1955), entre otras obras, para un país de 17 millones de habitantes.
    Estado con políticas activas, condiciones de mercado para la inversión y desarrollo privado de familias y empresas. No es tan difícil.
    Sería bueno preguntarse, dado lo anterior y viendo que vivimos en una metrópolis de casi 12 millones de habitantes, por qué una pareja joven prefiere vivir de manera "amontonada" en uno o dos ambientes de Capital, y no vivir en una casita del segundo cordón del GBA, como hicieron nuestros abuelos en la década del 40, cuando el General Juan D. Perón invertía en barrios populares bien construidos.
    Sería bueno preguntarse por qué el gobierno permanece "parado" sobre U$S 25.000.000.000 o sigue conservando sus fondos fuera del país, cuando la gente no pude comprar una vivienda, tomar un tren en el GBA, tener agua potable, salud, ni seguridad.

José Luis Terenzio
Presidente de El Agora, Centro de Estudios
Asociación Civil sin fines de lucro (IGJ 495/05)