Dicen que cada casa es un mundo ¿Qué será entonces si hablamos de un edificio?

¿Quién no tiene o tuvo problemas con su administrador de consorcio? ¿Quién no montó en cólera por no lograr entender los abultados montos de expensas que le ha tocado pagar?

No es un secreto para nadie que muchos administradores de consorcios son verdaderos "delincuentes" y que muchas veces sus actos provocarían la envidia de no pocos piratas del asfalto.

Lo que relataremos en estas líneas tal vez no sorprenda a muchos, pero lo seguro es que dejará con la boca abierta a más de un propietario de departamento.

Tiene que ver con el problema vivido por un grupo de propietarios que durante años acumularon evidencia concluyente contra una administradora llamada Evangelina Martini Leiva, que los estafó en reiteradas oportunidades y no cumplió con sus obligaciones esenciales al frente de su cargo durante más de diez años.


Génesis de un problema

Todo vecino responsable que se precie de tal, debe analizar las cuentas de su edificio en cuanto se muda a una nueva vivienda. Generalmente, los posibles excesos cometidos por la administración del mismo suelen detectarse a través del sobreprecio de costos en insumos o servicios que se utilizan regularmente.

Del ejercicio de contrastar los gastos detallados por un mandatario con los precios que se manejan en el mercado suelen surgir interesantes diferencias que en muchos casos pueden ser la punta del ovillo de una comenzante –y pujante- estafa por parte de la administración. Delito que, detectado a tiempo, puede ahorrarnos grandes dolores de cabeza.

C.E. vivió en persona la aventura de detectar una administración fraudulenta en febrero de 2004, cuando se mudó al edificio en el que vive en la zona de Once.

No bien tuvo oportunidad de acceder al primer detalle de gastos de la administración –llevada a cabo por la referida Evangelina Martini Leiva-, C.E. observó con estupor los elevados montos que se cobraban por cada una de las unidades funcionales –departamentos- del edificio en cuestión.

Al poco tiempo se encontró enviando la primera carta documento a la administradora pidiéndole ver los libros obligatorios y comprobantes de gastos del edificio. Una esquiva respuesta fue todo lo que pudo conseguir, lo cual lo llevó a investigar más y más y a encontrar nuevas irregularidades.

Con el tiempo y mucha paciencia C.E. pudo trabar conversación con algunos de los vecinos del edificio y comenzó a enterarse de las atrocidades cometidas por la administradora. Entre las cosas menos graves estaba el hecho de que durante casi diez años nunca había convocado a una asamblea ordinaria y que nunca había dado cuenta de su gestión ante los copropietarios del edificio.

Entre las más comprometidas, había una auditoria que detecto desvíos de fondos en provecho de la propia administradora y el no pago de servicios fundamentales del edificio.

Con el tiempo y la ayuda de otros vecinos C.E. pudo detectar que había graves agujeros financieros y que las mentiras de Martini Leiva ya eran insostenibles.

Con esos datos y, respetando las mayorías exigidas por el reglamento de copropietarios del edificio en cuestión, fue convocada una asamblea extraordinaria que contó con la presencia de un escribano público a efectos de certificar todo lo que allí sucediera.

Por unanimidad de los presentes se decidió que la administradora fuera removida. Las pruebas en su contra eran más que elocuentes y nadie pudo siquiera intentar esgrimir una mínima defensa hacia la mandataria. Era imposible.

Las evidencias que se presentaron demostraban que Martini Leiva había embolsado para su provecho varios miles de pesos a través de la estafa al consorcio, amén de nunca haber hecho rendición de cuentas por su gestión ni haberse ocupado de cosas fundamentales del edificio como el mantenimiento del ascensor y la terraza, y por haber dejado de pagar una moratoria por pago de cargas sociales que correspondía a la normalización del no pago de cargas sociales del anterior encargado (Sr. Fischer).

Semejantes irregularidades sellaron la suerte de la mandataria quien, a pesar de haber sido invitada a  concurrir a través de una detallada carta documento, nunca apareció para clarificar el panorama.

Una nueva carta documento le informaba que había sido desplazada de su cargo. A partir de ahora, un grupo de copropietarios se haría cargo ad honorem del consorcio.

Era el final de años de agonía.


La hoguera de las vanidades

Tuvieron que pasar muchos días antes de que la administradora respondiera –extemporáneamente- la carta documento desconociendo que había sido removida. Eso sí, lo hizo con dos detalles elocuentes:

1-La respuesta la envió por telegrama simple, cuyo carácter legal es inferior al de la carta documento.

2-No detallaba ningún vicio que pudiera haberse cometido para impugnar la Asamblea.

Eso les dio la pauta a C.E. y sus vecinos de que estaban en el camino correcto y que debían avanzar en el mismo sentido.

Lo siguiente que hicieron fue denunciar penalmente a Evangelina Martini Leiva por defraudación y estafa, al mismo tiempo que comenzaron a gestionar una mediación pública para que rindiera cuentas al consorcio.

Cada paso fue consultado por, al menos, tres abogados diferentes. No había margen de error.

Por las dudas, C.E. concurrió el 15 de diciembre de 2004 al local de la administradora, sito en el local nº 12 de Av. Entre Ríos 662 de esta Capital Federal y le ofreció la posibilidad de tener una charla informal con los vecinos al día siguiente. En esa oportunidad, la mandataria tendría la posibilidad de mostrar todos los papeles que aseguraba poseer que demostraban que tenía todo en regla. “Si yo estoy equivocado, me retractaré”, le dijo C.E. en ese mismo momento. Martini Leiva sólo atinó a protestar porque estaba siendo grabada la conversación aunque, valga la aclaración, esto fue hecho abiertamente y no a escondidas.

Finalmente, la negativa de la mandataria a participar de un debate quedó registrada en el grabador de C.E.. Empezaba la cacería del lobo.


Detalles de investigación periodística

De la investigación exhaustiva de semanas y semanas, C.E. pudo averiguar que Evangelina Martini Leiva había estafado a, por lo menos, otros dos edificios. Los propietarios de uno de ellos aún no sabían nada y su sorpresa fue más que elocuente cuando supieron de su boca que estaban siendo robados.

A través de la misma investigación, C.E. pudo comprobar también que:

Evangelina Elvira Martini es titular del DNI Nº 6.342.626, CUIT Nº 27-06342626-7 y está domiciliada en Avenida Independencia Nº 1673 de la Ciudad de Buenos Aires. A su nombre tiene varios celulares (15-4490-2642; 15-4499-4344, y 15-4563-6130) y posee cuentas en dos Bancos: el Itau Buen Ayres, con situación normal; y el Banco de Galicia y Buenos Aires, en situación irrecuperable.

Posee dos cheques rechazados en cuentas personales en el año 2003 por no tener fondos (Nros. 917015 y 917011). Entre los dos suman en total $834,15.

Asimismo, es titular de dos inmuebles, uno en Avenida Independencia Nº 1673 PB (4384-8603) y otro en Avenida Rivadavia Nº 2884, ambos de esta Capital Federal; y es dueña de los siguientes automotores:

-Renaul 6 GTL, dominio RPX-458

-Pick-up Ford F100, dominio SYL-000

Estos datos dieron la tranquilidad a C.E. de que Martini Leiva tenía la suficiente solvencia como para hacerse cargo de algunas de las estafas que había cometido frente a la demanda civil.

Concluyendo

Lo que pudo comprobarse a lo largo de esta investigación fue producto, no sólo del trabajo de este periodista, sino de un grupo de valientes vecinos que se animaron a avanzar aún a pesar de los aprietes de la administradora.

Se consiguieron más que suficientes pruebas y se le dio la oportunidad a la mandataria de que diera las explicaciones del caso, algo que llamativamente nunca hizo, lo cual permite conjeturar que ninguno de sus papeles está en regla.

Lo importante de todo lo contado es que el caso de Evangelina Martini Leiva es sólo uno de los tantos que existen y demuestra la facilidad con la que podemos ser estafados. Es la metáfora de lo desamparados que podemos vivir en nuestra propia casa.

Por eso mismo, si cabe el consejo, les recomendamos que empiecen a revisar las cuentas de sus edificios en este mismo momento.

La sorpresa puede ser desagradable...

Christian Sanz 

PRUEBAS (a disposición pública):

1-Auditoría realizada en el año 2001, firmada y aceptada por la administradora que demuestra el desvío de fondos.
2-Sendas causas en la justicia por defraudación y estafas.
3-Constancia de AFIP que demuestra que la mandataria no pagó regularmente las cargas sociales del encargado del edificio.
4-Intimaciones al edificio por parte de prestadores de servicios al consorcio.
5-Cartas documentos varias que la intiman a rendir cuentas, a convocar a asamblea y a regularizar la situación del edificio.
6-Etcétera